Các mô hình quản lý nhà chung cư trên thế giới
Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. HCM) từng cho rằng: Câu chuyện “rắc rối” tại các chung cư hiện nay có nguyên nhân từ việc cư dân và chủ đầu tư không cùng nhìn về một hướng. “Nói ban quản lý (BQL) do chủ đầu tư lập ra không công bằng, không đại diện quyền lợi của cư dân nhưng có đảm bảo được rằng, BQT sẽ thực hiện tốt các nhiệm vụ mà dân gửi gắm?”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định. Do đó, quan trọng nhất vẫn là làm sao để BQT tìm kiếm được một mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng lấy dẫn chứng về mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả trên thế giới: “Ở Malaysia có mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, với nguyên tắc phi lợi nhuận. Các dịch vụ trong chung cư đều thụ hưởng các dịch vụ trọn gói: bảo vệ, chăm sóc cây cảnh, vệ sinh môi trường, bơi lội,… do nhà đầu tư trực tiếp cung cấp. Từng tháng, mỗi hộ dân phải đóng góp một khoản tiền dịch vụ cố định cho đơn vị quản lý – chủ đầu tư.
Toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà ở được sử dụng trên nguyên tắc “phi lợi nhuận” và công khai minh bạch. Vậy nên gần như giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại đất nước này chưa bao giờ xảy ra tranh chấp, trường hợp phát sinh tranh chấp đã có cơ chế giả quyết đảm bảo nhanh gọn, dứt điểm và đúng luật.
Hay như mô hình Hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển là mô hình quản lý nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu trên thế giới, hiện đang phổ biến ở hơn 50 quốc gia. Hợp tác xã này có hai chức năng cơ bản là quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà ở, dùng tiền vay hoặc tiền do các thành viên là pháp nhân đầu tư xây dựng các chung cư đóng góp, sau đó bán cho các xã viên dưới hình thức trả góp và cung cấp các dịch vụ nhà ở mà mình tổ chức.
Hay như mô hình Hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển là mô hình quản lý nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu trên thế giới, hiện đang phổ biến ở hơn 50 quốc gia. Hợp tác xã này có hai chức năng cơ bản là quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà ở, dùng tiền vay hoặc tiền do các thành viên là pháp nhân đầu tư xây dựng các chung cư đóng góp, sau đó bán cho các xã viên dưới hình thức trả góp và cung cấp các dịch vụ nhà ở mà mình tổ chức.
Tìm kiếm mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả
Một số mô hình quản lý nhà chung cư ở Việt Nam bị “chết yểu” khi vướng phải những lùm xùm tăng giá dịch vụ hoặc thiếu minh bạch trong việc thu chi…
Những người được dân tín nhiệm sẽ được bầu vào BQT Hợp tác xã, tận dụng lạo động là các xã viên để thực hiện các dịch vụ phục vụ khu chung cư. Do vậy, vấn đề tranh chấp với chủ đầu từ ít tồn tại và các dịch vụ phục vụ nhà chung cư được thực hiện rất tốt, trên tinh thần người dân tự giữ nhà mình và bảo vệ chính mình.
Tuy nhiên Luật sư Thắng nhận định, các mô hình này để áp dụng vào Việt Nam là rất khó, khi Việt Nam và các nước phát triển có một sự khác biệt về văn hóa và khoảng cách về nhận thức.
Mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã có quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư song cho đến nay, mô hình BQT nhà chung cư chỉ đếm trên đầu ngón tay, thậm chí vẫn quẩn quanh đi tìm một mô hình quản lý chung cư thực sự phù hợp.
Ở Việt Nam đã từng có các doanh nghiệp chuyên đảm nhận việc quản lý, vận hành chung cư nhằm đáp ứng “cơn khát” của thị trường và xã hội về một mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Tuy nhiên, các mô hình này cũng “chết yểu” khi vướng phải những lùm xùm tăng giá dịch vụ hoặc thiếu minh bạch trong việc thu chi…
Năm 1999, khi chung cư CT4B, Khu đô thị mới Linh Đàm do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây dựng (HUD) làm chủ đầu tư được đưa vào sử dụng, cũng là lúc mô hình nhà chung cư kiểu mới bắt đầu xuất hiện ở Hà Nội với cách quản lý hoàn toàn mới. Thời điểm đó, vì ở Việt Nam chưa ai làm nên HUD phải cử cán bộ ra nước ngoài học kinh nghiệm quản lý; sau đó thành lập Công ty Kinh doanh và Dịch vụ nhà ở.
Theo đó, Công ty dịch vụ bố trí tại mỗi tòa nhà một tổ quản lý với nhiệm vụ trông xe, đảm bảo an ninh cho khu nhà, vệ sinh diện tích công cộng, chăm sóc cây cối bên ngoài tòa nhà, bơm nước phục vụ dân, vận hành thang máy. Những dịch vụ này được gói gọn trong khoản thu 30 nghìn đồng/hộ/tháng (riêng gửi xe phải nộp thêm tiền).
Sau gần 10 năm thực hiện mô hình quản lý này, Linh Đàm thời điểm đó là khu đô thị mới có không gian, cảnh quan, môi trường đẹp nhất trong các khu đô thị mới ở Hà Nội với diện tích khá lớn dành cho hồ nước, công viên, cây xanh.
Suốt một thời gian dài, cách làm như HUD có thể nói là mô hình phù hợp nhất để quản lý khu chung cư mới. Sau đó Vinaconex cũng thành lập công ty dịch vụ để làm công tác quản lý tại các khu chung cư, đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, người dân tại đây đã không ít lần phải khiếu nại về cung cách phục vụ của doanh nghiệp này. Nhiều ý kiến cho rằng, đơn vị này chỉ nghĩ tới việc tăng giá dịch vụ. Khi người dân yêu cầu phải công khai mọi khoản thu, chi, công ty đưa một bản kê toàn những khoản chi phí trên trời như thay bóng đèn chiếu sáng công cộng tới 11 triệu đồng/tháng… không đồng ý với cách tính này, người dân đã kéo nhau lên trụ sở công ty phản đối.
Dẫn 2 ví dụ nói trên để thấy, câu chuyện quản lý chung cư hiện nay đang đối mặt với “cơn khát” mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Vấn đề đặt ra là, làm sao để mô hình đó thích nghi được với thực tế xã hội qua từng giai đoạn, tránh xảy ra tình trạng, khi mô hình quản lý có những “biến động” không phù hợp sẽ làm phát sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân./.
Trích nguồn: https://buildingcare.biz/mo-hinh-quan-ly-nha-chung-cu/
